发布时间：2022-07-18 热度：123
我认识的几个朋友因买了期房，现在被烂尾楼难住了。大概没有哪个房地产企业会承认它们停工的楼盘是烂尾楼，企业只是资金链紧张，现在只能停工等待，算不得烂尾。可在业主的眼里，这楼迟迟不能复工，那就是烂尾了，至少存在烂尾的可能。
楼烂尾了，于房企、于业主都是损失，若论受害之深，业主尤甚。买了期房的业主们真可怜啊，说他们是“完美”受害者一点都不为过。他们为了在城市有个栖身之所，倾尽所有交了首付款，还从银行贷了款，结果房企交不了房，这些准业主钱没了，房没住上，反倒背了一身债，这得多委屈啊？这委屈任谁也承受不了，任谁也接受不了。一些地方的烂尾楼业主停还房贷事件吸引了社会广泛的关注。据律师分析，业主的做法存在违约风险，很可能会被列入失信黑名单。说到这节，烂尾楼业主停还房贷更多了一层悲剧色彩。他们不都是本分的老百姓吗，何以就落到了楼没、钱没、诚信没的境地呢？我真的很希望银行能在商业条款与悲悯同情之间找到恰当的平衡，能更温和地化解这一矛盾。楼尚未盖好，房子尚未住上，业主就已经全额付了房款，这房怎么还烂尾了呢？这事说来就话长了。国内房地产业经过了30年的高速发展，这30年间房企赚得盆满钵满，赚得轻轻松松，一时风光无限。在城市稍好一些的地段拍下一块地，打好地基，至多盖上几层，这楼就可以卖了，卖出去的“房子”叫期房。期房卖出去了，钱也收到了，房企踏踏实实地把楼盖好，并交付业主，这事也就两讫了。可一些房企的老板并不满足于这么循规蹈矩地买地、盖楼、卖房，他们想快速扩张，于是抽走期房预售款，用这些钱又拍下了新的地块，又打好了新的地基，又卖起了期房……如此循环反复，房企顿时实现了滚雪球似的扩张，当然房企的债务也在快速膨胀。如果房价能一直上涨，如果老百姓的购房意愿能持续居高不下，房企这么做也无碍。富贵险中求，不就有一家房企把债务做到了近两万亿的规模吗？
房子是用来住的，不是用来炒的，抑制房价过快上涨的政策陆续出台了。人口负增长的趋势日趋明晰，人口向一二线城市集中的趋势也日趋明晰，除一二线城市外，谁来给未来的房子接盘呢？人们心中不由得有此一问。
疫情来得突然，来得持久，它影响了经济，也影响到了普通人的就业与收入，以往新楼盘开盘即一抢而空的盛况不那么容易看到了。房地产市场似乎有点退烧的迹象。这一退烧不打紧，八壶七盖玩杂耍的某些房企慌了神，瞬间就感受到了资金紧张的压力。“我要钱，谁能借钱给我？”望着一片片的半截子工程，瞅着一日冷似一日的房地产市场，又有谁敢把钱借给那些陷入资金短缺困境的房企呢？
既往房地产企业那种大扩张、高杠杆、预售制的扩张模式遭遇了前所未有的挑战。今天我们不妨做一下事后诸葛亮，复盘一下房企发展的套路。一是大扩张。借钱拿地，借钱盖楼，借鸡生蛋，甚至高息借债生蛋。带息的高负债，一方面会吞噬掉房地产企业的利润，另一方面也会加剧房地产企业的资金压力。二是高杠杆。高负债未必就有错，如果自己有100个亿，借款100个亿，似乎没什么不妥，不妥的是，1个亿的本金恨不得做100个亿的生意。杠杆用过头了，非撅折了不可。三是预售卖期房。楼还没盖好，就开始预售了，对房地产企业而言，这是极大的利好，期房一卖，盖房的钱就来了。可对业主而言，这意味着极大的风险。大扩张、高杠杆、预售制，这三个做法是一而三、三而一。持续的超常规扩张必然导致高杠杆。预售卖出去的期房，在会计账务处理上，并非是房企的销售收入，只能记作负债，这又反过来加大了房地产企业的杠杆。这杠杆有多高呢？用资产负债率衡量，有的房企达到了80%、90%，甚至更高。这样的资产负债率意味着什么？意味着房企每100元钱里，有80元、90元，甚至更多是欠别人的。如果房地产业整体发展势头良好，卖房、贷款一切顺风顺水，高周转配合着高杠杆，房企也可运转下来，甚至玩得风生水起。怕就怕房企把卖期房的钱挪作它用了，到时又借不来新钱补窟窿，这楼很可能就盖不下去了，停工、延期，甚至烂尾都可能发生，业主的厄运就真有可能到来。大扩张、高杠杆与高周转这是三道钢丝绳，其实一道都不好走，这三道钢丝绳一道接一道走过去，可谓险象环生。可有的房企老板就喜欢玩这样的杂技，总觉得自己技艺高超，能驾驭所有的高难度动作。他们不相信经济规律与市场规律，总觉得规律约束不到自己。终于有一天，经济规律与市场规律砸破了他们的头。市场是有周期性的，不可能永远高歌猛进，房地产市场退潮之时，我们方能看清谁在裸泳。房地产业有两个天然的弊端：其一，房地产行业是周期性行业，受政策影响、金融影响很大，企业哪怕做得再大也不可能完全熨平这种影响；其二，房地产业现金流不长远，当城市化率超过70%以后，房地产业势必会萎缩。一旦房企高周转实现不了，高杠杆势必加剧负债危机；高杠杆到头了，钱借无可借，楼没钱盖了，高周转就无从实现。其兴也勃焉，其亡也忽焉！这句话套用在某些跌倒的房地产企业身上特别合适。顺风顺水地走过30年后，在“房住不炒”政策的引领下，房地产业已由高速增长步入平稳增长。市场大势变了，房企的经营策略也要随之改变，降杠杆、减负债应该是当务之急，借债大势扩张的路要慎行，当然现在想走也无力走了。建议房企的老板们，宁可让企业发展慢点，也要稳点，稳了才能走得长远，才算实现了真正的发展。企业唯有走得长远才能笑到*后。年轻的两口子好不容易凑齐“六个钱包”交了首付，并贷款买下一套期房。他们辛勤工作，憧憬着往后美好的日子，有一天突然被告知他们买的期房楼盘烂尾了，这该是怎样的悲伤啊！他们又该如何走出这悲伤呢！烂尾楼断供事件可能成为一个转折点、一个分水岭，房地产业的预售制或将受到更为严格的管控和限制。老百姓从烂尾楼事件中也将接受教训，以后“买空卖空”的生意怕都不好做了。既然知道买期房存在风险，怎么办？对购房人而言，查一下开发商信息很有必要，如果对开发商的情况吃不准，建议谨慎入场。何苦非要买期房呢？现房、二手房同样可以选择啊！政策层面，能否限制或部分抑制期房销售呢？银行能否把期房预售款更严格地监管起来呢？再就是，开房商自有资金投入比例能否要求提高呢？房地产业风险牵连甚广，影响甚巨。它不仅仅冲击经济，还可能冲击世道人心。房地产大开发的黄金期已过了，情势变了，房企的经营策略要因之变化，对房企的管控政策也要因之变化，*起码房企高杠杆运作的模式应该做下改变，期房预售制应该做下改变。
